Grunderwerbsteuer | Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer bei Grundst├╝ckskauf von erschlie├čungspflichtiger Gemeinde (BFH)

Ver├Ąu├čert eine erschlie├čungspflichtige Gemeinde ein Grundst├╝ck und ├╝bernimmt der Erwerber dabei die vertragliche Verpflichtung, f├╝r die zuk├╝nftige Erschlie├čung des Grundst├╝cks einen bestimmten Betrag zu zahlen, ist Gegenstand des Erwerbsvorgangs regelm├Ą├čig nur das unerschlossene Grundst├╝ck (Fortsetzung des BFH-Urteils vom 15.3.2001 - II R 39/99; BFH, Urteil v. 28.9.2022 - II R 32/20; ver├Âffentlicht am 1.12.2022).

Sachverhalt: Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag erwarben die Kl├Ągerin und ihr Ehemann von der erschlie├čungspflichtigen Gemeinde ein unbebautes und nicht erschlossenes Grundst├╝ck zu Miteigentum (40 %/ 60 %). Der Vertrag nennt einen Gesamtpreis und splittet den Kaufpreis in einen Teilbetrag f├╝r den verkauften Grund und Boden (102.600 ÔéČ) und einen weiteren Teilbetrag f├╝r die Erschlie├čungskosten auf. Zu Letzteren hei├čt es in dem Vertrag, enthalten seien darin s├Ąmtliche bereits erbrachten und noch zu erbringenden Kosten der Ersterschlie├čung.

Das FA setzte Grunderwerbsteuer fest und legte als Bemessungsgrundlage den Gesamtpreis unter Einbeziehung der Erschlie├čungskosten zugrunde. Den Einspruch wies das FA zur├╝ck.

Das FG hat die Klage, mit der die Kl├Ągerin die Minderung der Bemessungsgrundlage um die Erschlie├čungskosten begehrte, abgewiesen (Hessisches FG, Urteil v. 24.8.2020 - 5 K 1373/19).

Der BFH hat die Revision als begr├╝ndet angesehen und das FG-Urteil aufgehoben:

  • Ist eine nach ├Âffentlichem Recht erschlie├čungspflichtige Gemeinde selbst der Ver├Ąu├čerer und ├╝bernimmt der Erwerber die Verpflichtung, f├╝r die zuk├╝nftige Erschlie├čung des Grundst├╝cks einen bestimmten Betrag zu zahlen, ist Gegenstand des Erwerbsvorgangs regelm├Ą├čig nur das unerschlossene Grundst├╝ck. Das gilt nicht nur, wenn der Erwerber die Erschlie├čungskosten mittels gesonderten Vertrags ├╝bernimmt (dazu BFH, Urteil v. 15.03.2001 - II R 39/99), sondern ebenso, wenn eine solche Vereinbarung in den Kaufvertrag ├╝ber das Grundst├╝ck integriert ist. Sie enth├Ąlt regelm├Ą├čig einen von dem Kaufvertrag ├╝ber den Erwerb des Grundst├╝cks zu trennenden ├Âffentlich-rechtlichen Vertrag.
  • Das FG ist bei der Auslegung der streitgegenst├Ąndlichen Vereinbarung von abweichenden Grunds├Ątzen ausgegangen.
  • Der Vertrag ist in der Weise zu verstehen, dass die Vertragsparteien eine (zivilrechtliche) Vereinbarung ├╝ber den Kauf des unerschlossenen Grundst├╝cks f├╝r 102.600 ÔéČ getroffen haben und dass sie daneben eine ├Âffentlich-rechtliche Vereinbarung i. S. des ┬ž 133 Abs. 3 Satz 5 BauGB ├╝ber die Abl├Âsung des Erschlie├čungsbeitrags schlie├čen wollten. Der Vertrag ist nicht eindeutig. Er benennt einerseits einen Gesamtkaufpreis, schl├╝sselt diesen andererseits in einen Teilbetrag f├╝r den verkauften Grund und Boden sowie einen Teilbetrag f├╝r die Erschlie├čungskosten auf. Also ist der Vertrag so auszulegen, dass er insgesamt so weit wie m├Âglich wirksam ist.
  • Es bedarf keiner Entscheidung, ob die Abl├Âsevereinbarung ihrerseits den ├Âffentlich-rechtlichen Anforderungen gen├╝gt und wirksam geworden ist. Sollte dies der Fall sein, besteht der Vertrag aus einem zivilrechtlichen und einem ├Âffentlich-rechtlichen Teil. Sollten die Anforderungen an die Wirksamkeit einer ├Âffentlich-rechtlichen Vereinbarung nicht erf├╝llt sein, k├Ânnte die Abl├Âsevereinbarung nicht unter Umgehung zwingenden ├Âffentlichen Rechts als zivilrechtliche Vereinbarung verstanden werden. Sie w├Ąre unwirksam. Es bliebe bei dem zivilrechtlichen Kaufvertrag ├╝ber das unerschlossene Grundst├╝ck. Die Erschlie├čungsbeitr├Ąge w├Ąren durch Beitragsbescheid festzusetzen.
  • Der Streitfall bietet keinen Anlass zu entscheiden, wie zu verfahren w├Ąre, wenn sich die anteiligen Erschlie├čungskosten dem Kaufvertrag selbst nicht entnehmen lie├čen. Anhaltspunkte daf├╝r, dass die Gemeinde sowie die Kl├Ągerin und deren Ehemann den Kaufpreisanteil sehenden Auges zu niedrig angesetzt h├Ątten, etwa um Grunderwerbsteuer zu sparen, hat das FG nicht festgestellt und sind auch weder vorgetragen noch ersichtlich.

Anmerkung von Prof. Dr. Matthias Loose, Richter im II. Senat des BFH:

Bei einem Grundst├╝ckskauf bildet zun├Ąchst der Kaufpreis f├╝r das Grundst├╝ck als Gegenleistung die Bemessungsgrundlage f├╝r die Grunderwerbsteuer. Zur Gegenleistung und Bemessungsgrundlage geh├Âren aber auch alle (anderen) Leistungen des Erwerbers, die dieser nach den vertraglichen Vereinbarungen zu zahlen hat, um das Grundst├╝ck zu erwerben. Entscheidend ist dabei, in welchem Zustand das Grundst├╝ck Gegenstand des Erwerbsvorgang geworden ist. Das gilt vor allem f├╝r die Frage, ob das Grundst├╝ck im unbebauten oder noch zu bebauenden Zustand erworben werden soll. Ist das Grundst├╝ck im bebauten Zustand Gegenstand des Erwerbs, k├Ânnen neben dem Kaufpreis f├╝r das unbebaute Grundst├╝ck zus├Ątzlich die Bauerrichtungskosten in die Bemessungsgrundlage einbezogen werden.

Dasselbe gilt im Hinblick auf den Erschlie├čungszustand des Grundst├╝cks. War das Grundst├╝ck im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundst├╝ckskaufvertrags bereits tats├Ąchlich erschlossen, kann Gegenstand eines solchen Vertrags nur das erschlossene Grundst├╝ck sein. War das Grundst├╝ck im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundst├╝ckskaufvertrags aber noch nicht erschlossen, ist im Wege der Auslegung zu ermitteln, ob das (k├╝nftig) erschlossene Grundst├╝ck Gegenstand der ├ťbereignungsverpflichtung sein soll. Im Streitfall betraf der Kaufvertrag lediglich das unerschlossene Grundst├╝ck. Daneben war ein Erschlie├čungsbeitrag (gesondert) zu leisten, der nicht in die Bemessungsgrundlage f├╝r die Grunderwerbsteuer einzubeziehen war.

Quelle: BFH, Urteil v. 28.9.2022 - II R 32/20; NWB Datenbank (RD)

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