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Achtung, das Fristende für § 7b EStG droht!

Veröffentlicht am von Thomas Wiegmann

Bis Ende 2021 besteht noch die Möglichkeit, den Bau von neuen Mietwohnungen steuerlich zu fördern. Der § 7b des Einkommensteuergesetzes (EStG) ermöglicht die Inanspruchnahme von Sonderabschreibungen. Der Grund dieser Maßnahme war der bis heute anhaltende hohe Bedarf an günstigem Wohnraum. Dieser steuerliche Anreiz soll Bauwillige dazu ermutigen, neuen Wohnraum zu schaffen.

Mini-Exkurs: Was ist der Förderzeitraum im § 7b EStG?
Der Förderzeitraum ist der Zeitraum, für den die Förderung nach § 7b EStG dem Grunde nach in Betracht kommt. Die bereits genannten Bauwilligen können die Sonderabschreibung nach § 7b EStG nur in Anspruch nehmen, wenn sie den Bauantrag (oder – wenn eine Baugenehmigung nicht erforderlich ist – die Bauanzeige) nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellt bzw. getätigt haben. Dabei wird nach dem BMF Schreiben vom 21.09.2021 bei Bauten, wo kein Bauantrag oder Bauanzeige vorlag, auf den Zeitpunkt des Beginns der Baumaßnahme abgestellt. Nun werden auch Schwarzbauten gefördert?!

Beraterhinweis: Nicht begünstigt sind Bauanträge, welche nach dem 31.12.2021 gestellt werden.

Das müssen Sie nun bei möglichen Ausbaumaßnahmen wissen:

Wenn Sie eine Ausbaumaßnahme vornehmen möchten, müssen Sie die Grenzen von sofort abzugsfähigen Instandsetzungsaufwendungen einerseits und aktivierungspflichtigen Bau- und Herstellungskosten andererseits kennen. Dadurch holen Sie das optimale für den Mandanten heraus.

In unserem Seminar bekommen Sie viele Tipps, um eine optimale Gestaltung vorzunehmen.

Die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau kann für die Anschaffung oder Herstellung neuer Wohnungen, die in einem Mitgliedstaat der EU belegen sind, in Anspruch genommen werden. Dies gilt unabhängig davon, ob der Mietwohnungsneubau dem Betriebs- oder Privatvermögen zugeordnet ist. Ebenfalls ist unerheblich, ob die Investition  durch  eine  einkommensteuer- oder körperschaftsteuerpflichtige Person erfolgt. Auch bei beschränkt Steuerpflichtigen. mit inländischen Einkünften kann die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung erfolgen.

Erweiterung heißt in der Regel auch Renovierung

Erfahrungsgemäß fallen im Zusammenhang mit Erweiterungsbaumaßnahmen (Herstellungskosten) zugleich sofort abzugsfähige Renovierungsarbeiten an. Hier müssen Sie die jeweiligen steuerlichen Kriterien beachten! So können Sie zum Beispiel Handwerker für verschiedene Maßnahmen jeweils gesondert beauftragen und entsprechend abrechnen.

Die neue Mietwohnung

Für die Herstellung neuer Mietwohnungen können Sie im Rahmen der Einkommensteuer bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in den ersten vier Jahren eine Sonderabschreibung von insgesamt bis zu 20 % geltend machen. Und das zusätzlich zur linearen Gebäude-AfA von 2 %. So wirken sich in den ersten vier Jahren bis zu 28 % der Investition steuerlich aus.

Wie Sie noch von der Sonder-AfA profitieren!

Um die Sonder-AfA nach § 7b EStG in Anspruch nehmen zu können, müssen

  • …Sie in einem Erwerbsfall den Kauf von Mietwohnungen bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung der Wohnungen abgeschlossen haben.
  • …Sie neue, bisher nicht vorhandene Wohnungen kaufen bzw. herstellen.
  • …die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten unter 3.000 € je Quadratmeter Wohnfläche liegen. Achtung, hier die Möglichkeit über das BMF Schreiben vom 07.07.2020 die DIN 277 anwenden und damit auch die Nutzfläche mit einbeziehen
  • …die Wohnungen im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren nicht selbst genutzt, sondern entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden.

Wichtig

Sie müssen sich als Käufer einer zur Vermietung vorgesehenen Wohnung absichern, dass die Fertigstellung der Wohnung im Jahr des Kaufabschlusses erfolgt.
Eine Förderung gibt es nur für eine zusätzlich, erstmalig und damit neu geschaffene Wohnungen.

Eine neue Wohnung im Sinne des § 7b EStG kann entstehen durch

  • den Neubau von Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhäusern,
  • den Aus- oder Umbau von bestehenden Gebäudeflächen zu neuen Wohnungen (insbesondere Dachgeschossausbauten),
  • die Teilung bestehender Wohnflächen,
  • die Aufstockung oder den Anbau auf oder an einem bestehenden Gebäude (mit Flächenerweiterung),
  • Umbaumaßnahmen an einem bisher gewerblich genutzten Gebäude zu Wohnungen.

Was geht…

Eine neue Wohnung kann auch dann entstehen, wenn unter Nutzung bestehender Gebäudeflächen neuer Wohnraum geschaffen wird. Eine Umgestaltung von gewerblich genutzten Flächen oder durch den Ausbau eines bisher nicht genutzten Dachgeschosses wären hier als Beispiel zu nennen. Voraussetzung ist, dass der unter Verwendung der Altbausubstanz neu geschaffene Wohnraum erstmals die Anforderungen des Wohnungsbegriffs erfüllt. Es ist nicht entscheidend, das ein selbständiges Gebäudeteil entsteht. Es muss lediglich der Wohnungsbegriff von § 181 Abs. 9 BewG erfüllt sein.

…was geht nicht

Eine Neuerschaffung von Wohnraum liegt NICHT vor, wenn die Baumaßnahmen zu einer Verlegung von vorhandenem Wohnraum oder nur zur Erweiterung der Wohnfläche innerhalb eines Gebäudes führen. Das Gleiche gilt bei einer Modernisierung oder Sanierung von vorhandenem Wohnraum.

Wann ist eine Wohnung eine Wohnung und was ist „unschädlich“?

Eine Wohnung ist gegeben, wenn sie Wohnzwecken dient. Baulich muss es sich um eine abgeschlossene Wohneinheit mit einem eigenen Zugang handeln. Notwendige Nebenräume, wie Küche, Bad/Dusche und Toilette, müssen ebenfalls vorhanden sein. Die Mindestgröße einer Wohnung beträgt 23 qm. Sofern der Mieter ein Arbeitszimmer einrichtet, ist dies unschädlich und ein Ausschluss aus dem Mietvertrag wäre natürlich nicht notwendig.
Eine Untervermietung durch den Mieter ist unschädlich, wenn sie zu Wohnzwecken im obenstehenden Sinne erfolgt. Die Vermietung einer möblierten Wohnung steht dem Begriff „zu Wohnzwecken dienen“ nicht entgegen.
 
Zu Wohnzwecken dienen auch Wohnungen, die aus betrieblichen Gründen an Werksangehörige (z.B. Hausmeister, Fachpersonal oder Betriebsfeuerwehr) überlassen werden.
Die begünstigten Wohnungen müssen Sie mindestens zehn Jahre lang nach der Anschaffung oder Herstellung entgeltlich vermieten. Ein vorübergehender Leerstand ist unschädlich, sofern Sie aktiv eine Vermietung anstreben.

Sonder-AfA: Höhe und Inanspruchnahme

Die Sonder-AfA nach § 7b EStG beträgt 5 % auf Herstellungskosten von maximal 2.000 € je Quadratmeter. Die abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen nicht höher als 3.000 € je Quadratmeter Wohnfläche sein.
 
Die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung nach § 7b EStG kann im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung und den folgenden drei Jahren erfolgen. Es besteht insoweit ein Wahlrecht. Die Sonderabschreibung ist ein Jahresbetrag. Die zeitanteilige Aufteilung im ersten Jahr gibt es daher nicht. Dies gilt im Privatvermögen als auch im Betriebsvermögen. Also kann auch eine Kapitalgesellschaft oder eine Personengesellschaft oder ein Einzelunternehmer die Sonderabschreibung im Betriebsvermögen geltend machen.
 
Die Wohnungen, für die Sie eine Sonder-AfA nach § 7b EStG von 5 % geltend gemacht haben, müssen Sie im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich für Wohnzwecke überlassen.
 
Die Einhaltung dieser Zehnjahreshaltefrist ist von Ihnen jährlich im Rahmen der Steuererklärung nachzuweisen.

Veräußerung – Verstöße und Fazit

Eine Veräußerung des geförderten Gebäudes vor Ablauf des Zeitraums von zehn Jahren ist unschädlich, wenn Sie die volle Vermietungszeit von zehn Jahren nachweisen können und die stillen Reserven versteuern. Falls Sie die vermietete Immobilie veräußern, müssen Sie mit dem Käufer die Vermietungspflicht und den entsprechenden jährlichen Nachweis für die verbleibenden Jahre vertraglich vereinbaren. Ein Verstoß gegen die Nutzungsvoraussetzung führt zur rückwirkenden Versagung der in Anspruch genommenen Sonderabschreibungen, verbunden mit entsprechenden Nachzahlungszinsen. Hier bleibt abzuwarten, was der Gesetzgeber mit den Zinsen nach § 233a AO macht.

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